枣庄、滕州的房价会降吗?

摘要:枣庄房产网讯:先说枣庄新城。我认为是全市泡沫最大的一个城区。原因有以下几点:1、全国大行情,棚改货币

      枣庄房产网讯:先说枣庄新城。我认为是全市泡沫最大的一个城区。原因有以下几点:1、全国大行情,棚改货币化安置,导致房价猛蹿,特别是2016-2018年。2、城区人口少,房屋空置率高,就业岗位少,居民人均收入不高,教育资源不均衡,导致内热外冷。3、开发商、中介和职业炒房客轮番炒作,虚高标价,层层转卖房号,特别是国内一线房企纷纷入驻枣庄,导致价格严重背离市场价值。目前新盘均价在7000-9000之间,二手房均价较低,但是明星小区二手房价格比新房高了许多,四季菁华二手房8500,紫光园9000,凤凰山东西区都过了9000,泡沫指150%-200%。(100%=1,表示房价健康无泡沫)。
      再说枣庄老城。本来就是一个人口流出城区,但是由于建市60年来的历史积淀,形成了强大的人气商圈、浓厚的文化氛围和较高的消费能力,短期内(10-20年)老城的历史地位还不能被新城代替。近一年来,老城区通过拍卖东湖西南侧的两块地给恒大和碧桂园,引进国内前二十强的中梁、融创等地产公司接盘烂尾楼,资金回笼不少,这才有能力去拆迁君山路以北的老城区。整体来说,老城区也意识到了如果人口净流出到新城,老城将无以为继,甚至连供暖都供不上。这种危机感非常强烈,所以才有了各种城区建设来稳住人气。目前新房刚开了碧桂园,价格6000-8000,还送装修,在东湖南侧,性价比真心高。二手房总体来说,价格不高,也就5000—7000左右,个别好的位置如湖西景苑能到到10000。综合来说,老城的房地产泡沫指数能评个120%-150%。
      再说滕州。枣庄北极,占据半壁江山,而且因为是百强县,山东前五,吸引了周边山亭、微山、邹城等地纷纷来滕就业、商贸、投资、买房。再加上滕州农村人口多,城市化趋势明显,人口集中度明显,典型的人口流入——核心城区扩张——购买需求旺盛——房价飙升一个正循环体系。即使没有棚改,滕州的房地产也会一路上扬,只不过不会猛涨而已。但是正因为这两年三四线城市价格翻倍,导致滕州也有不小的泡沫,主要原因在于外地炒房客和本地中介哄抬市价,城中心可用土地少,新盘不多,买涨不买跌造成上涨预期。现在的新房均价在都在7500以上,如中万国际广场8000起。二手房均价在7700以上,个别好地段二手房也到了10000+,滨江、华腾、上善玺园二手房均已过万。目前城区常住人口65万,流动人口20万。正是因为滕州有着较好的人口集聚潜力,预计未来十年还会有10-20万农村人口进城,所以滕州的房产泡沫可以有足够的接盘侠来化解。综合,房产泡沫120%。
      最后来说一说房价能否下降。这基本上不用回答,就是看各地的房产泡沫如何化解的途径了。新城如果还是一味的卖地、盖楼,在招商引资、消费环境、商圈规划、产业带动、教育资源等各个环节不统筹协作、共同发力,下一步的楼盘基本上不会有更多的接盘侠来接盘了,实际上有钱人该买的早买了,买不起的现在已经买不起了,新盘抢购的很多是炒房客或者开发商的托。加之全国行情看跌,如果行情僵持下去,新城房价必将下跌。下跌到什么程度不能太乐观,保守的说,下降到6000左右,保证一个公务员一个半月工资能买一个平方,一对双职工6-8年能买起一套房,就是合理价位。这是国际公认的合理房价区间,之所以拿公务员工资比较,是因为公务员工资就是社会平均收入水平。
      枣庄老城的房子短期内可能微跌,但是不会有明显降幅(500-1000之间)。毕竟老城几十年的底子,不是一朝一夕就冷下来的。老城的中心城区和老旧小区都在翻新改造。比如光明广场扩建,高架桥竣工、振兴北路和华山南路打通、十里泉运煤专线铁路移除城区、老汽车站改造、二棉拆迁改造等等等,都是令人振奋的好消息,甚至在某些方面,比新城的动静都大,给人民的期望值更高。 滕州的房子短期内也会微跌一下,个人估计能跌个500块就很不错了,毕竟前期涨的太猛。但是好在接盘侠众多,后期还会继续上涨。
      为什么不能指望房价崩盘?这是不可能的,原因主要有:1,土地财政短期内在三四线城市特别是枣庄不能摆脱。2,广义货币超发,大部分是被房地产稀释了,看日本的前车之鉴。3、从消费习惯和文化心理角度分析,中国人自古就有买房置地的传统。几千年的封建社会,形成了传统的根深蒂固的土地情结,这里面包括税收制度、户籍制度、金融制度、消费心理等等繁杂内容。
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